El planeamiento urbanístico en España: ¿un modelo agotado?

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¿Por qué el sistema actual provoca inseguridad jurídica?

¿Eres consciente de cómo se planifica el crecimiento de tu ciudad o la forma en que se administra el suelo de tu país? El planeamiento urbanístico es el instrumento técnico-jurídico con el que se dibuja al detalle el futuro de las ciudades pero su urbanización depende fundamentalmente del sector privado o, mejor dicho, se organiza en torno al propietario del suelo.

Poco o nada ha evolucionado nuestro modelo de desarrollo urbano desde que el ingeniero Ildefonso Cerdá pusiera en marcha su célebre Plan de reforma y Ensanche de Barcelona de 1860. Desde entonces, España ha seguido su estrategia de crecimiento en la periferia de las ciudades en forma de ensanches respecto de un núcleo primitivo como respuesta a las nuevas necesidades demográficas y de desarrollo económico, y lo ha hecho al cobijo de una legislación urbanística de corte desarrollista que prima la posición del propietario del suelo al que se le convierte en urbanizador, bajo un esquema en el que la Administración clasifica y califica según su uso cada metro cuadrado de suelo, es decir, planifica su desarrollo, y el propietario a cambio de la futura plusvalía de la venta de sus terrenos, lo gestiona y urbaniza a su costa hasta obtener terrenos edificables.

Estamos tan acostumbrados a este sistema que nos puede parecer el único y o el más habitual por entender que es análogo al de otros países de nuestro entorno, nada más lejos de la realidad. Este modelo jerarquizado de planeamiento urbanístico, y su gestión a cargo casi en exclusiva del propietario del suelo, conlleva una enorme inseguridad jurídica y ha tenido como consecuencia no querida un aumento injustificado del precio del suelo que acaban notando nuestros bolsillos cuando vamos a comprar un piso.

Ley del suelo del Estado, las leyes de las 17 comunidades autónomas, reglamentos estatales y autonómicos, miles de planeamientos urbanísticos municipales, legislaciones sectoriales, legislaciones transversales con incidencia urbanística… La tupida trama de reglas jurídicas establecidas en los distintos niveles estatal, autonómico y municipal ha llegado a tal nivel de complejidad que la labor del intérprete jurídico y del operador inmobiliario es de una dificultad extrema. Tal es la lentitud y la cantidad de requisitos técnico-jurídicos que exige la aprobación de un planeamiento urbanístico y su posterior gestión que, al final, cualquiera puede ralentizar o tumbar un planeamiento como viene demostrando la realidad cotidiana de nuestros juzgados y tribunales.

La consecuencia es alarmante. En los últimos diez años, decenas de planeamientos generales de nuestro país han sido anulados por los tribunales (Madrid, Orense, Marbella, Santander entre otros muchos). La gran cantidad de informes que deben emitir los diferentes organismos públicos sobre aspectos tales como el medio ambiente, las necesidades sociales u otros de naturaleza sociológica (igualdad de género, LGTB … cuya relación con el urbanismo es más que discutible), han hecho que nuestro modelo urbanístico sea sumamente vulnerable a las impugnaciones judiciales. Si a esto añadimos que se trata de un sistema jerarquizado, es decir, de un sistema donde la anulación del planeamiento general provoca una cascada de nulidades de todos los instrumentos de gestión, inclusive licencias de obra y primera ocupación que penden del mismo, la inseguridad alcanza límites inaceptables.

Un ciudadano normal se puede encontrar que años después de haber adquirido su vivienda o estando a punto de recibirla, la anulación del planeamiento urbanístico que ordenó la parcela de su casa, supondrá que se anule el instrumento del que nació su título de propiedad (proyecto de reparcelación), o que el proyecto de urbanización que en desarrollo de las previsiones del planeamiento urbanizó el ámbito donde se encontraba su parcela, también quedará anulado ,y así sucesivamente con la licencia de obras de su edificio o la licencia de primera ocupación, que o bien no se podrá otorgar o sufrirá la misma suerte que el resto de los instrumentos señalados.

El ciudadano de a pie es el primero en pagar las consecuencias. Si vives en Valdebebas quizá conozcas bien el problema, porque es posible que seas uno de los 3.000 vecinos que pagan la hipoteca de una casa sin poder demostrar que es suya. Desde un punto de vista jurídico, muchos residentes de esa zona de Madrid son “okupas” en su propio domicilio, tras la anulación por los tribunales del proyecto de reparcelación donde nacieron sus títulos de propiedad o de varias decenas de licencias de primera ocupación de viviendas ya habitadas por familias, por no hablar de los diversos proyectos de urbanización de este sector o las licencias de obras que también han sido anuladas.

Deberíamos plantearnos en serio que el urbanismo o, mejor dicho, la función de planificar el futuro de nuestras ciudades y de urbanizarlas debe ser una competencia exclusiva de las Administraciones Públicas, igual que en el resto de los países de nuestro entorno, y en la que si bien es posible la participación del sector privado mediante las fórmulas tan antiguas y utilizadas como las concesiones u otras más novedosas como la creación de sociedades mercantiles público-privadas,  debe hacerse bajo la premisa de que urbanizar es un servicio público irrenunciable para la sociedad igual que lo es construir carreteras o hacer pantanos o aeropuertos.

 

 

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