El planeamiento urbanístico en España: ¿Suelo sobrevalorado?

 

¿Cómo afecta el precio del suelo en el precio final de la vivienda?

 

El suelo es la principal materia prima que necesitamos para edificar una vivienda. Sin él, es evidente que no existe ninguna posibilidad de aumentar nuestro parque inmobiliario. Tras un período de recesión en el que las inmobiliarias de todo el país sufrían las drásticas consecuencias de la falta de valor del suelo en sus balances, la situación ha cambiado y hoy en día el suelo ha dejado de ser visto como el patito feo del sector, y ya no hay duda, constituye el activo más deseado y perseguido. Es un factor decisivo, pero también, como veremos a continuación, parte del problema actual en el sector inmobiliario, porque la realidad es que el suelo listo para construir es un bien escaso en nuestro país.

¿A qué nos lleva esto? Cuando algo se convierte en un producto que escasea, el precio termina por dispararse hasta límites peligrosos. En una situación normal, lo ideal sería que el coste del suelo no representara más del 35% del total de los costes de una edificación de nueva planta. Cuando se supera ese porcentaje, se habla de que el suelo está sobrevalorado.

En épocas sin presión por parte de la demanda y sin que su escasez coloque este activo como un bien en posesión de unas pocas manos, es posible mantener una negociación con el propietario y alcanzar un precio adecuado que no llegue a desvirtuar el importe final de la vivienda y tensionar al alza el mercado residencial; pero nada de esto sucede ahora, cuando la demanda es elevada, la oferta es insuficiente, y los propietarios de los solares llegan a pedir unos precios que pueden llegar a suponer más del 50% del importe total de los costes de la promoción.

Y en esta tesitura, ¿quién paga este incremento desmedido? Está claro que el alza desproporcionada de uno de los costes necesarios para levantar una vivienda marca y condiciona su precio final, algo que tiene consecuencias negativas tanto para el promotor como para el comprador. El primero, porque necesita muchos más recursos a la hora de poner en marcha una promoción, asumiendo además mayor riesgo y menor rentabilidad, ya que no puede incrementar indefinidamente el precio de venta sin reducir drásticamente el número de ‘bolsillos’ que pueden llegar a pagar precios más elevados, por lo que acaba renunciando a buena parte de su margen comercial en la venta. El segundo, porque acaba comprando viviendas con menos metros cuadrados de los que necesita, o había planeado inicialmente, con las complicaciones que ello acarrea, y que muchas veces condicionan las decisiones futuras sobre la posibilidad de ampliar la familia.

La fiebre del suelo provoca estas consecuencias, y es lo que estamos viviendo en tiempos actuales. ¿Habrías imaginado unos años atrás que, en 2018, se pudieran llegar a pedir hasta 6.000 euros por cada metro cuadrado de edificabilidad? A día de hoy, no podemos sorprendernos, porque lo cierto es que son los precios que se llegan a barajar en determinadas ubicaciones.

Y es que llegar a una conclusión sobre ese tema es fácil si pensamos que, en la coyuntura actual, la suma de todos los gastos que tiene que asumir un promotor, exceptuando la compra del suelo, contratación de arquitectos aparejadores, topógrafos e ingenieros, pagos de tasas e impuestos municipales para poder ejecutar la construcción (ICIO), y su posterior legalización (licencia de primera ocupación), la propia construcción según unos estándares de calidad más exigentes cada día (CTE, certificados de eficiencia energética), gastos jurídicos y legales necesarios para dar de alta el nuevo edificio y los inmuebles que lo constituyen (Registro de la Propiedad), la plusvalía municipal (el impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos), seguros de responsabilidad civil que cubren el periodo de la construcción y los años posteriores por la posible aparición de defectos, etc. no llegarían a igualar el coste de adquisición del solar, cuando en otros tiempos estarían en torno al cincuenta por ciento de los mismos.

Con estas cuentas no hay duda de cómo está afectando el precio del suelo en el importe final de la vivienda.