¿IVA o ITP? Guía definitiva de impuestos: obra nueva vs. segunda mano en 2026
La planificación financiera para la adquisición de un inmueble exige un desglose preciso de la carga impositiva aplicable, la cual varía sustancialmente según el estado de conservación y la naturaleza jurídica de la transmisión. La compra de una vivienda de obra nueva al promotor está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) con un tipo general del 10%, complementado por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), mientras que la vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyos tipos impositivos oscilan entre el 6% y el 10% según la Comunidad Autónoma. Determinar qué opción presenta una mayor eficiencia fiscal requiere ponderar el perfil del comprador, la tipología de protección del suelo y las bonificaciones autonómicas vigentes en este ejercicio fiscal de 2026.
Este análisis exhaustivo detalla los textos legales estatales y autonómicos que regulan la fiscalidad inmobiliaria en España. A través de criterios técnicos objetivos, examinamos los hechos imponibles, las exenciones y las deducciones aplicables para que puedas evaluar el impacto real de los impuestos en tu presupuesto de adquisición.
¿Cuáles son los principales impuestos al comprar una vivienda en 2026?
Los principales impuestos que gravan la adquisición de una vivienda en España se dividen en dos categorías según la tipología de la transmisión:
- En el caso de la compraventa al promotor (primera entrega) se sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
- En el caso de la compraventa de una vivienda de segunda mano, se sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) -impuesto cedido a las Comunidades Autónomas-.
¿Cómo funciona el IVA en los impuestos de obra nueva y cuándo se aplica el tipo reducido?
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) grava las entregas de viviendas nuevas aplicando un tipo impositivo sobre el precio de venta estipulado en el contrato privado de compraventa. El tipo impositivo general aplicable a los inmuebles residenciales, incluyendo hasta dos plazas de garaje y anexos que se transmitan conjuntamente, se sitúa en el 10%, aplicándose el tipo superreducido del 4 por ciento en el caso de las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades.
¿Qué es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y cómo afecta a la obra nueva?
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su modalidad de Documentos Notariales, es un tributo que grava la formalización en documento público de las escrituras de compraventa de viviendas de obra nueva. Al tratarse de un impuesto de gestión cedida a las Comunidades Autónomas, su tipo impositivo presenta una amplia variabilidad geográfica, oscilando de forma habitual entre el 0,5% y el 1,5% sobre la base imponible, que coincide con el valor escriturado del inmueble.
Para tu presupuesto de adquisición, el AJD representa un coste autonómico que debes sumar al 10% general del IVA aplicable a la compraventa de vivienda. Dado que las Comunidades Autónomas tienen potestad reguladora sobre este tipo impositivo, la ubicación exacta de la vivienda determinará si puedes acceder a tipos reducidos fijados para determinados colectivos.
¿Cómo tributa el ITP en los impuestos de compra de vivienda de segunda mano?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) es el tributo que grava las transmisiones de bienes inmuebles usados entre particulares, quedando la operación exenta de IVA. La base imponible sobre la cual se calcula el impuesto es el valor de referencia de la Dirección General del Catastro, salvo que el valor de compraventa declarado en la escritura pública sea superior, en cuyo caso prevalecerá este último conforme a las directrices de control fiscal.
Las Comunidades Autónomas tienen plena competencia para fijar el tipo impositivo aplicable. Esto provoca que, mientras el tipo estatal subsidiario se sitúa en el 6%, en la práctica la mayoría de las autonomías aplican escalas que varían entre el 6% y el 10%, incorporando a su vez tipos reducidos condicionados al perfil del adquirente o a las características específicas del inmueble.
Tabla comparativa: carga fiscal de la obra nueva frente a la vivienda de segunda mano
La siguiente matriz técnica desglosa la estructura de los impuestos directos e indirectos aplicables a cada modalidad de transmisión inmobiliaria en el ejercicio 2026, facilitando una visión analítica y neutral de los costes de transacción:
| Parámetro fiscal | Vivienda de obra nueva libre | Vivienda obra Nueva protegida (VPO) | Vivienda de segunda mano | Normativa estatal aplicable |
| Impuesto principal | IVA (10% general) | IVA (4% superreducido) | ITP (exenta de IVA) | Ley 37/1992 / RDL 1/1993 |
| Impuesto secundario | AJD (0,5% a 1,5% según CCAA) | AJD (suele tener bonificación o exención) | No aplica AJD en la compraventa | Título IV RDL 1/1993 |
| Base imponible | Precio de venta pactado | Precio máximo legal regulado | Valor de referencia del catastro o precio de escritura | Ley 11/2021 (medidas prevención fraude) |
| Liquidación | Se abona al promotor en cada factura | Se abona al promotor/gestora en factura | Modelo 600 en la Hacienda autonómica (1 mes) | Orden ministerial del modelo tributario |
| Tasa hipotecaria AJD | Abonada por el banco | Abonada por el banco | Abonada por el banco | Real Decreto-ley 17/2018 |
¿Qué deducciones y bonificaciones existen para mitigar los impuestos de obra nueva?
Las deducciones y bonificaciones fiscales destinadas a mitigar el impacto económico de los impuestos en la obra nueva se articulan a través de incentivos por la adquisición de inmuebles de alta eficiencia energética y mediante las deducciones estatales y autonómicas en la cuota del IRPF o reducciones directas en el tipo del AJD para colectivos específicos.
En el ámbito de la sostenibilidad, los incentivos se vinculan de forma habitual a la consecución de mejoras en el aislamiento y reducción del consumo de energía primaria no renovable, regulados inicialmente bajo el marco del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria. De manera paralela, las Comunidades Autónomas contemplan en sus tramos fiscales reducciones de hasta el 90% en la cuota del AJD para colectivos con necesidades específicas de vivienda:
- Jóvenes adquirentes: reducciones de tipos en AJD condicionadas a límites de edad (generalmente menores de 35 o 36 años) y topes de base imponible o renta familiar.
- Familias numerosas y monoparentales: tipos superreducidos fijos en el gravamen de actos jurídicos documentados para garantizar el acceso a viviendas de mayor superficie.
- Personas con discapacidad: bonificaciones específicas en la cuota tributaria destinadas a compensar los costes de adecuación o adquisición de viviendas accesibles.
Para el comprador de obra nueva, estas bonificaciones representan una vía para atenuar los costes de formalización notarial. Las promociones contemporáneas que incorporan de serie sistemas avanzados de climatización como la aerotermia, el suelo radiante y paneles fotovoltaicos facilitan que el inmueble se encuadre de forma nativa en los requisitos de eficiencia exigidos para las deducciones por sostenibilidad, optimizando la declaración de la renta del propietario en los ejercicios fiscales posteriores a la compra.
¿Cómo varían los impuestos de compra según la Comunidad Autónoma en las zonas de Pryconsa?
La potestad legislativa de las Comunidades Autónomas genera una dispersión en los tipos impositivos del ITP y del AJD que repercute directamente en el coste total de adquisición según la ubicación geográfica del inmueble.
Comunidad de Madrid (Los Berrocales y Valdecarros)
Tipo en el 0,75% cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea superior a 180.000€. El ITP general se sitúa en el 6%.
Promoción Ailén II, en Los Berrocales, Madrid.
Castilla y León (Valladolid – Arroyo de la Encomienda)
El tipo general del AJD es del 1,5%. El ITP el tipo general se sitúa en el 8%.
Promoción Paseo del Pisuerga, en Arroyo de la Encomienda, Valladolid.
Principado de Asturias
Presenta un tipo general de AJD del 1,2% y una escala progresiva de ITP que parte del 8% y puede alcanzar el 10% en función del valor del inmueble.
Residencial El Texu, en Cudillero, Asturias.
Andalucía (Isla Canela – Ayamonte)
El tipo general del AJD se sitúa en el 1,2%, mientras que el ITP aplica un tipo único general del 7%.
Promoción Los Camaleones, en Isla Canela, Huelva.
Islas Baleares (Palma de Mallorca – Son Güells)
El AJD general es del 1,5%. El ITP presenta una escala progresiva que oscila entre el 8% y el 13%.
Promoción Son Güells, Mallorca.
¿De qué manera influye el modelo de cooperativa de Prygesa en la optimización de los impuestos?
El modelo de autopromoción residencial a través de cooperativas de viviendas influye en la optimización fiscal al permitir el acceso directo a suelos destinados a viviendas protegidas (VPO), lo que faculta legalmente la aplicación del tipo de IVA superreducido del 4%. Adicionalmente, las cooperativas disfrutan de un régimen especial de exenciones y bonificaciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de acuerdo con la legislación cooperativa estatal y autonómica.
La base jurídica de estos beneficios se encuentra en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas y en las normativas fiscales específicas que declaran a las cooperativas de viviendas protegidas como entidades fiscalmente protegidas. Bajo la dirección técnica de una entidad gestora como Prygesa, el proyecto se desarrolla a precio de coste de ejecución material. Esto significa que los impuestos indirectos como el IVA se calculan sobre el coste real de adjudicación y edificación, eliminando de la base imponible el margen de beneficio comercial del promotor tradicional.
Esta estructuración jurídica ofrece una alternativa de optimización para el comprador primerizo y el pequeño ahorrador. Al unirte a una cooperativa gestionada profesionalmente, consigues una reducción de la base imponible del impuesto y te beneficias de los tipos mínimos legales de forma coordinada, lo que se traduce en una menor necesidad de financiación externa al momento de la división horizontal y escrituración individual de los pisos.
Preguntas frecuentes sobre el IVA y el ITP en la compra de vivienda
Si compro una plaza de garaje suelta en un edificio de obra nueva, ¿pago IVA o ITP?
Si la plaza de garaje se adquiere de forma independiente y separada en una escritura posterior, o si se transmite de forma aislada por el promotor sin estar vinculada a una vivienda, la operación tributa al tipo de IVA general del 21%, conforme a la Ley 37/1992. Para pagar el tipo reducido del 10%, es requisito que la plaza se transmita conjuntamente con el inmueble residencial (con un máximo de dos plazas por vivienda).
¿Qué es el valor de referencia del Catastro y cómo afecta al ITP?
El valor de referencia del Catastro es la base imponible mínima obligatoria aplicable al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Este valor se calcula de forma anual basándose en los precios de las compraventas inmobiliarias comunicadas por los notarios. Si compras una vivienda de segunda mano por debajo de este valor, la Hacienda autonómica podría exigirte una liquidación complementaria basada en dicho valor de referencia.
¿El IVA de la obra nueva se puede incluir dentro del préstamo hipotecario?
Por criterio general de regulación bancaria, las entidades financieras en España conceden financiación sobre el valor de tasación o el precio de compraventa del inmueble (habitualmente hasta el 80%), excluyendo los gastos de formalización y los impuestos como el IVA o el ITP. Por tanto, el comprador de obra nueva debe disponer de ese 10% (o 4% en VPO) en concepto de fondos propios líquidos para abonarlo de forma fraccionada durante la construcción o en el acto de la firma de la escritura.
¿Están exentas de AJD las viviendas de obra nueva adquiridas por familias numerosas?
La ley estatal no contempla una exención total automática por el mero hecho de ser familia numerosa, pero la práctica totalidad de las Comunidades Autónomas aplican tipos de AJD superreducidos (que pueden bajar del 1,5% habitual a tipos marginales de entre el 0,1% y el 0,5%) siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual de la unidad familiar y se cumplan los límites de renta o valor catastral fijados en sus respectivas leyes de acompañamiento presupuestario.
Sobre Pryconsa
Pryconsa somos una compañía promotora y constructora de referencia en el mercado inmobiliario español, avalada por una trayectoria de más de 60 años de experiencia en el sector de la obra nueva. Especializada en la gestión integral del suelo y en la edificación de conjuntos residenciales eficientes, nos distinguimos por aportar seguridad jurídica y solvencia financiera en cada una de nuestras transacciones. Nuestra actividad abarca la venta de viviendas libres de alta gama en plazas como Madrid, Valladolid, Asturias, Andalucía y Mallorca, así como la gestión experta de cooperativas a través de nuestra marca especializada Prygesa, garantizando siempre el cumplimiento estricto del marco normativo.
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